Mode de compréhension du Plan Local d'Urbanisme 2 éme partie
collectif.habitants.thiers.theve@orange.fr sam 27/01/2007 17:21
[Norton AntiSpat Mode de compréhension du Plan Local d'URBANISME -PLU- ! suite
Je vous demanderai de bien
vouloir mettre sur le blog, la suite d'une petite explication technique demandée par des habitants. Ils ne s'expliquent pas la carence la Municipalité en matière d'informations sur ce sujet dont l'importance est capitale pour le devenir de l'ensemble des villageois.
Je me propose de vous soumettre dans un troisième temps la procédure proprement dite de l'instauration d'un Plan Local d'Urbanisme.
En collaboration avec d'autres habitants actifs, nous vous proposerons une analyse tant politique-administrative qu’économique du
Plan Local d’Urbanisme "confectionné" semble-t-il plus par le collaborateur du Parc Naturel Régional que par l’équipe municipale actuelle.
Patrick GENTHNER
Ancien chef de cabinet du Président de la Commission
urbanisme-architecture-logement du Conseil Général de la Seine.
Ancien chef de cabinet de l ’Adjoint au Maire de Paris chargé de la circulation et du stationnement.
La multiplication du "droit de préemption" annoncée par un élu thièrois, qui a une conception offensive de la préemption, donne la mesure des menaces qui pèsent sur le droit de vendre dans notre commune. Ne va-t-on pas vers une municipalisation partielle des sols ?
L’ACTION FONCIERE
Comme
tout à chacun peut le constater, le code de l’urbanisme est le lieu des
prescriptions négatives. Le droit de l’urbanisme n’est-il pas « un
droit des atteintes légales à la propriété foncière » ? Il
paraît s’inspirer d’un nouvel ordre moral social qu’est le droit anglo-saxon
« political correctness » (le politiquement correct)
Le
code de l’urbanisme énonce le principe : « le territoire français
est le patrimoine commun de la Nation. Chaque collectivité publique en est le
gestionnaire et le garant dans le cadre de ses compétences »
Par
une décision du 16 novembre 1982, le Conseil Constitutionnel confirme le
principe du droit de propriété.
L’article
premier du protocole additionnel à la Convention européenne des droits de
l’homme permet à la jurisprudence européenne de confirmer « Le
droit au respect des biens »
Le
Code Civil défend le droit de propriété : « la propriété est le
droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu
qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements »
Vous
voyez poindre le mot « règlement ». N’y a-t-il pas un
règlement dans le plan local d’urbanisme ?
La
décision du Conseil Municipal, en date du 15 décembre 2007, de prescrire un Plan Local d’Urbanisme (PLU) et organisant la concertation préalable est un acte qui modifie la situation
juridique des utilisateurs potentiels du sol. Cette décision peut faire l’objet
d’un recours pour excès de pouvoir, justifié par un détournement de procédure
dans les 2 mois de sa publication.( La prescription, en ce qui concerne Thiers sur Thève, serait le 15 février 2007.)
En
effet, cette décision peut permettre au Maire d’instaurer une servitude
par le sursis à statuer, permettant de bloquer toute construction dans un secteur pendant 2 ans, de
surseoir sur les demandes de permis de construire, laps de temps nécessaire
pour préparer un projet d’aménagement. En contre partie, il y a pour les
propriétaires fonciers un droit de délaissement. Art L 300-2. ‘(voir fin
de cette note technique)
Outre
le droit de construire mise en cause, il y a aussi le droit de diviser, de
vendre, etc.
Bien entendu, il est nécessaire d’encadrer, au nom de l’intérêt général, l’exercice du droit de construire. Mais, la soumission aux contraintes ne peut être qu’acceptée que si nos élus l’appliquent avec pertinence, objectivité, loyauté.
Le
Conseil d’Etat a souligné les soucis de simplicité et de cohérence qui doivent
animer les auteurs de la réglementation.
Dans
la préparation d’un Plan Local d’Urbanisme, dans des communes rurales, il
serait opportun d’associer une procédure de « remembrement-aménagement »
à la mise en œuvre du PLU. C’est à dire effectuer le remembrement rural
lors de l’élaboration du document d’urbanisme.
La
conduite des acquisitions nécessaires à la réalisation du Plan Local
d’Urbanisme peut s’effectuer suivant 3 modalités :
- Les acquisitions amiables
- La préemption
- L’expropriation pour cause d’utilité publique.
Le
droit de disposer de son bien, de le vendre à un acquéreur à des conditions
fixées d’un commun accord est une des libertés fondamentales du propriétaire.
La préemption
« Le droit de préemption urbain (DPU) permet à
une collectivité locale, d'acheter en priorité, des biens mis en vente dans des
zones préalablement définies. Le but de cette procédure est de réaliser des
opérations d'intérêt général. »
Le droit de préemption s'exerce de plein droit :
- à l'intérieur des périmètres urbains (zones U),
- dans les zones d'urbanisation future (zone AU),
- dans les espaces naturels et sensibles couverts par un plan de
sauvegarde et de mise en valeur,
- dans les zones d'aménagement concerté (ZAC).
Rappel des zones
zones Agricoles A
zones Naturelles N
zones à Urbaniser AU
Dans les autres zones, la préemption peut se faire, mais
sur délibération du conseil municipal.
L'instauration du droit de préemption appartient au conseil municipal ; Cette entité administrative peut ensuite faire bénéficier de ce droit d'autres personnes privées.
La procédure du droit de préemption s’enclenche dès que le propriétaire décide de vendre. Il doit déposer à la mairie une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA). Dans la pratique, c’est le notaire qui effectue cette démarche. La Municipalité peut prendre la décision d’acquérir ou non le bien concerné.
La mairie dispose d’un délai de 2 mois à compter de la réception de la DIA pour faire connaître sa réponse.
La préemption partielle est possible lorsque la réalisation d’une opération la justifie. Le propriétaire foncier peut la refuser. Mais dans ce cas il renonce à la vente globale.
Les cessions de droits sociaux (parts de SCI de gestion), de droits indivis entre coindivisaires, échappent à la préemption.
Le juge exigeait la preuve de l’existence d’un projet précis, public, suffisant, antérieur à la décision du conseil municipal de préempter.
La jurisprudence a été combattue par la loi SRU qui a augmenté l’art 300-1 d’une liste très large des motifs à possibilité de préemption pour les opérations qui ont pour objet « de permettre le renouvellement urbain », de mettre un oeuvre un « projet urbain », « Risque d’atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels… »
Il
est possible d’imaginer une commune qui devient quelque peu marchand de biens
grâce à ses prérogatives, liées à l’exercice de son droit de préemption. Cette
commune pourrait acheter à bas prix, et, faire une plus value en revendant
quelques temps plus tard ce bien.
En effet, il est admis qu’une commune puisse revendre un bien préempté à une personne privée après une délibération du Conseil Municipal motivée. Une commune peut préempter dans un but et revendre pour une autre fin.
- La procédure de « Référé
Liberté » peut être utilisée dans le cas où le Maire porte
atteinte à une liberté fondamentale par une atteinte grave et manifestement
illégale. Le juge peut ordonner toute mesure conservatoire à la sauvegarde
d’une liberté fondamentale à laquelle le Maire aurait porté une atteinte grave
et manifestement illégalle.
- La procédure de « Référé-Suspension »
permet au requérant (plaignant) d’obtenir la suspension de la décision attaquée
en attente d’un jugement sur le fond. Le juge administratif peut ordonner la
suspension de l’exécution d’une décision ou de ses effets lorsque l’urgence le
justifie. Il doit être fait état de l’existence d’un moyen propre à créer en
l’état de l’instruction un doute sérieux sur l’illégalité de la décision
administrative en l’occurrence la préemption.
- Le Recours pour
excès de pouvoir. (cité pour info)
Il paraît important de souligner que ce n’est pas le juge administratif mais le juge judiciaire qui est le juge pour affirmer la nullité du contrat. En effet, le droit de préemption ne fait que remplacer l’une des parties du contrat de vente (l’acquéreur).
Outre, cette dualité entre le juge administratif et le juge civil, le contentieux de la préemption est complexe. Cela ne facilite pas la compréhension. C’est un véritable maquis judiciaire !
Une
décision de préemption peut être déclarée illégale. Mais, cela n’ouvre aucun
droit aux indemnités. Seule la faute du préempteur, en cas de préjudice certain
et direct reconnus, peut ouvrir le droit à des indemnités.
Qui
dit préemption, dit juste prix de cette dépossession forcée !
Il
est nécessaire de se référer au droit de l’expropriation. N’est-il pas le bras
armé de l’urbanisme ?
Pour engager une procédure de préemption, la
municipalité doit transmettre une copie de la Déclaration d’Intention d’Aliéner
(DIA) au service des domaines, afin qu'il se prononce sur le prix (cet avis est
indispensable quand la valeur du bien est supérieure à 30.489,80€).
Le maire n'est toutefois pas lié par la décision des
domaines, il peut donc proposer un prix différent (inférieur ou supérieur sur
délibération du conseil municipal).
A ce stade la commune peut :
- Ne pas répondre (son silence vaut alors renonciation),
- Renoncer expressément à exercer son droit. Le bien peut être mis en vente au
prix annoncé dans la DIA
- Accepter au prix proposé, la vente est donc conclue. L'acte de vente doit être
passé dans les 3 mois et le prix payé, dans les 6 mois. A défaut, le vendeur
reprend son bien et peut le vendre librement à un tiers.
- Faire une contre-proposition. Le propriétaire possède un délai de 2 mois pour
renoncer à vendre (son silence vaut renonciation),
- Accepter la contre proposition.
En cas de désaccord sur le prix, le contentieux est
porté devant le juge.
Tant que le prix n'a pas été payé au propriétaire ce
dernier garde la jouissance de son bien. Le propriétaire peut décider à tout
moment de retirer son bien de la vente, même après la fixation du prix par le
juge.
Lorsque le propriétaire envisage de vendre une
nouvelle fois son bien, il devra de nouveau déposer une Déclaration d’Intention
d’Aliéner, sauf s’il n’a pas reçu le montant de la vente.
Si la Mairie se retire de la procédure, le vendeur
pourra vendre son bien, mais au prix fixé dans la Déclaration d’Intention
d’Aliéner.
C’est
le droit d'expropriation qui encadre l’évaluation de l’indemnité. C’est à dire que c’est le
juge de l’expropriation qui indique le juste prix en cas de désaccord entre les
parties. (commune/vendeur)
Le
juge se voit imposé des limites importantes pour l’évaluation des biens par le
droit de l’expropriation.
La rétrocession du bien.
Elle est admise dans différents cas:
- Le bien est rétrocédé à l'ancien propriétaire en cas de non-paiement du
prix au bout de six mois. L'ancien propriétaire bénéficie également du droit de
rétrocession lorsque la décision de préempter est déclarée illégale alors que
le bien n'a pas encore été affecté définitivement. Dans ce cas, il a la
possibilité de vendre librement son bien au prix qui lui convient pendant un
an, sans avoir à déposer une nouvelle Déclaration d’Intention d’Aliéner.
- L'ancien propriétaire bénéficie du droit de rétrocession lorsque l’administration affecte le bien sans respecter les dispositions du code de l'urbanisme. Cette dernière doit alors proposer au propriétaire de lui rétrocéder le bien.
- Dans le cadre du Droit de Préemption Urbain et de la Zone d’Aménagement
Différée, le propriétaire peut demander la rétrocession de son bien si, dans un délai inférieur à dix ans après l'acquisition, le bien est affecté de façon
non conforme aux dispositions du code de l'urbanisme.
- Dans les Espaces Naturels Sensibles, le propriétaire ne peut demander la
rétrocession du bien que s'il n'a pas été affecté conformément aux
dispositions du code de l'urbanisme dans les dix ans de l'acquisition.
Le propriétaire d'un bien situé dans une zone de préemption peut contraindre la Municipalité à l'acquérir à tout moment. C'est le cas pour celui dont le terrain est morcelé partiellement.
Le propriétaire adresse à la mairie de la commune une DIA en indiquant le prix qu'il demande. La Municipalité possède un délai de 2 mois pour se prononcer.
A défaut d'accord amiable sur le prix, il est fixé
par le juge de l'expropriation.
Si le titulaire du droit de préemption renonce à
l'acquisition avant la fixation judiciaire du prix, le propriétaire peut vendre
au prix indiqué dans la déclaration d'intention d'aliéner.
Si la renonciation a lieu après, le bien n'est plus
soumis au droit de préemption pendant 5 ans, et la vente peut avoir lieu au
prix fixé par le juge (éventuellement révisé).
NB: Le
droit français de l’expropriation et par voie de conséquence le droit de
préemption pourrait être probablement reconsidéré par le législateur en
fonction des exigences du droit européen. Mais, en attendant...
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